万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以地肖指哪几个生肖？追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股地肖指哪几个生肖？东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花地肖指哪几个生肖？费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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